Mülkünüzü kiraya vermeden önce

Mülkünüzü kiraya vermeden önce

Danışmanınıza tüm istek ve ve önceliklerinizi çekinmeden belirtin.

Belgelendirme

Ödemelerin banka yolu ile yapılmasına özen gösterin.
Tüm ödeme ve masraf belgelerini saklayın.

Kira Kontratı

Kiracı ile mutlaka kira sözleşmesi yapın.
Kira sözleşmesinde belirtilen kişinin kiracı olduğu, kendisinden başka kimseye alt kiralama yapamayacağı belirtin.
Kira artış oranı, ödeme koşulları ve kiracıya ait giderleri sözleşmede net olarak belirtin.

Mülkün Durumu

Evinizi teslim ederken evin güncel durumunun tespitini yapın, evin fotoğraflarını veya videosunu sözleşmeye ekleyin.
Evin ve odaların durumu, kullanım amacı ve özellikleri ile demirbaş listesini
sözleşmeye ekleyin.

Özellikler

Mülkünüzün özelliklerini araştırın.
Yapım yılı, deprem yönetmeliğine uygunluğu, önceden yapılan tamir ve tadilatları belirtin.

Konum

Mülkünüzün konumuna hakim olun.
Bulunduğunuz semt, kiracı profilinizi belirleyen önemli bir etkendir.

Gayrimenkul Danışmanı

Tüm süreç boyunca uzman bir MED/MAX  danışmanı ihtiyacınız olan her alanda yanınızda olacaktır.

Neden bir MED/MAX Gayrimenkul Danışmanı ile çalışmalıyım?

Farklı ve kaliteli bir hizmet sunduğunuz zaman, her zaman bir adım öndesinizdir.  MED/MAX’ın danışmanlarına sağladığı benzersiz eğitim, koçluk, pazarlama ve teknoloji çözümleri, danışmanların sizlere daha kaliteli hizmet sunmasını sağlar.

 Detaylı Bilgi

Çevremde neler oluyor?

Gayrimenkul danışmanlığı yerel bir iştir. Alım-satımlar için doğru zamanı belirleyen bir çok faktör bulunmaktadır.  Bu faktörleri değerlendirmek ve doğru kararı vermek için MED/MAX danışmanları her zaman yanınızdadır.

Detaylı Bilgi

İstek ve ihtiyaçlarınızı belirleyin

Evinizi ya da ofisinizi kime, hangi koşullarda, kaçtan kiraya vereceğiniz önemli bir konudur. Ödemelerini düzgün yapan, mülkünüze gereken özeni gösterecek doğru insanları bulmada yardımcı olabiliriz

Kiracı aramaya başlamadan önce istek ve ihtiyaçlarınızı değerlendirmeniz ve bazı kararlar almanız gerekebilir.

Nasıl Gayrimenkul Danışmanı Olunur?

Nasıl Gayrimenkul Danışmanı Olunur?

Gayrimenkul, insanların yatırım tercihlerinde hep üst sıralarda olmuştur. Ekonomideki büyüme ve buna bağlı olarak insanların hayat tarzlarındaki değişimle birlikte gayrimenkul sektörüne olan ilgi de oldukça artmıştır. Gayrimenkul alım satımı şu anda oldukça popüler ve akıllıca yapılacak olursa getirisi yüksek bir yatırım aracı haline gelmiştir. Böylece, gayrimenkul danışmanlığı da oldukça gelecek vadeden bir iş kolu olmuştur. 

Peki nedir gayrimenkul danışmanı olmanın yolları? Öncelikle, üniversitelerde bu meslek dalı ile ilgili bazı lisans ve önlisans programları mevcut. ''Emlak ve Emlak Yönetimi'', ''Gayrimenkul ve Varlık Değerleme'' gibi bölümler, öğrencilere gayrimenkul sektörünü farklı açılardan inceleme imkanı sunmakta. Bunların yanısıra, üniversiteler ve finans kurum ve kuruluşlarının işbirliğiyle açılan sertifika programları da bulunuyor. Kişiler, bu programlara katılarak çalışma alanlarını oldukça genişletebilirler. 

Devlet de bir meslek edindirme kursu olarak, gayrimenkul danışmanlığı konusunda eğitimler verebiliyor. Daha yaygın olan eğitimler ise Ticaret Odası ya da Sanayi ve

Ticaret Odası bünyesindeki meslek odalarınca verilen kurslar. Eğer söz konusu yerde herhangi bir Ticaret Odası ya da Sanayi ve Ticaret Odası bulunmuyorsa, bu kurslar emlakçılık ya da gayrimenkul danışmanlığı dernekleri tarafından düzenlenebiliyor.Başarılı bir gayrimenkul danışmanı olmak için bu kurslara katılmak oldukça faydalı olacaktır. Çünkü, bir gayrimenkul danışmanı pek çok farklı faktörü gözönünde bulundurmalı ve stratejik kararlar verebilme yetisine sahip olmalıdır. Piyasalar ve sektörün hukuki boyutu hakkında da bilgi sahibi olmaları beklenmektedir. Dolayısıyla iyi bir eğitim almak, bu meslek için önemli bir ilk adımdır ve yasalarla da zorunlu hale getirilmiştir. Bundan sonraki adım, diğer tüm mesleklerde olduğu gibi iyi bir firmada ya da emlak ofisinde tecrübe kazanmak ve işlerin nasıl ilerlediğiyle alakalı pratik yapmaktır. Tabi bu kendi ofisinizi açmak istiyorsanız geçerli.Bir firmada ya da ofiste danışman olarak çalışmak istiyorsanız, kendinize bir staj süresi belirleyip o süreden sonra iş başvurularınızı gerçekleştirebilirsiniz. Eğer kendi ofisinizi açmak istiyorsanız, bir süre tecrübe kazandıktan sonra ofisinizi açıp kendi işinizin patronu olabilir ve akıllıca kararlarla çok büyük kazançlar sağlayabilirsiniz. 

Konut Rayiç Bedeli Nasıl Hesaplanır?

Rayiç bedel konut, arsa ve gayrimenkul gibi bir taşınmazın piyasa değerinin ne kadar olduğunu belirten bir kavramdır. Bu tür mülklerin alım ve satımında, resmi işlemlerde referans olarak alınan rayiç bedelin hesaplanması ise defterdarlıklar ve mal müdürlükleri tarafından yapılır. Rayiç bedelin hesaplanmasında mülkün konumu ve bulunduğu semt gibi faktörler belirleyicidir.

Konut Rayiç Bedelini Hesaplama Yöntemleri

Bir konutun rayiç bedelinin hesaplanması için rayiç bedeli belli olan başka konutlar referans alınır. Bunun için rayiç bedeli hesaplanacak konutla aynı muhitte bulunan 3 farklı konutun rayiç bedelleri ve metrekareleri ele alınır. Rayiç bedel hesaplanmasında öncelikle değerlendirmeye alınan konutların rayiç bedelleri sonra ise bu konutların metrekareleri toplanır. Son olarak da konutların rayiç bedel toplamları metrekare toplamlarına bölünerek 1 metrekare başına düşen bedel bulunur.

Ortaya çıkan değer rayiç bedeli hesaplanmak istenen konutun metrekaresi ile çarpıldığında ise konutun rayiç bedeli hesabına temel olan değer hesaplanmış olur.

Daha sonra ise rayiç bedeli hesaplanacak olan konutun hesaplamada değerlendirmeye alınan diğer evlere göre konum ve fiziksel özellikleri dikkate alınarak eksiklikleri ve fazlalıkları tespit edilir.

Yapılan tespite göre hesabı yapılan eve 10 üzerinden bir puan verilir. Metrekareye göre hesaplanan değer 80 sayısına ev için verilen puanın eklenmesi ile ortaya çıkan sayıyla çarpılıp 100’e bölünür ve rayiç bedel hesabı bu şekilde tamamlanır.

 Konut Rayiç Bedeli Nelere Bağlıdır?

Konutların rayiç bedelleri bulundukları semte göre değişir. Semtin şehir merkezine yakın olması, doğal ve mimari özelliklere sahip olması, yakınında alışveriş merkezleri bulundurması, yeterli ve nitelikli eğitim kurumlarına uzaklığı, iş merkezlerine yakın olması, kaliteli rekreasyon alanlarına (yüzme havuzu, spor tesisi vb.) sahip olması, park ve bahçesinin olması gibi faktörler bir semtteki konutların rayiç bedellerini artırır.

Konutun bulunduğu semtin bu gibi imkanlardan yoksun olması ise konut rayiç bedelini düşürür. Bunların dışında konutun bulunduğu bölgede yaşayan insanların sosyo-ekonomik profilleri de rayiç bedelin belirlenmesinde etkilidir.

Kira Kontratı Hangi Koşullarda Feshedilebilir?

Konut ya da işyeri gibi taşınmaz mallar başta olmak üzere çeşitli ürünlerin belirtilen süreler içerisinde kullanım hakkına dair malın sahibi ve kiralayan kişi arasında belli hükümlere bağlı olarak sözleşme yapılması söz konusudur.

Sözleşmenin genellikle bir yıl olmakta birlikte belirtilen sürenin dolması durumunda yenilenmesi gerekir. Aksi durumda kira sözleşmesinin feshi söz konusu olmakla birlikte süresi belirtilmeyen sözleşmelerde ise tarafların kira ilişkilerini sürdürmesine bağlı olarak belirsiz süreli bir sözleşme durumu mevcuttur. Ancak sözleşmede bir tarih belirtilmesine rağmen Borçlar Kanunu’nda belirtilen hükümlere bağlı olarak sözleşmenin feshi gerekebilir. Gerek kiralayan gerekse kiraya veren açısından kira sözleşmesinin bozulduğu durumlarda ise fesih şekillerine dikkat etmek önemlidir.

 Kira Feshini Gerektiren Durumlar

Kira sözleşmelerinin fesih sebepleri arasında süreye bağlı olarak ya da olağan üstü nedenlerle son bulması yer alır. Süreye bağlı olarak kiranın sona ermesi, eğer tarih belirlenmiş ise belirtilen sürenin dolması, belirsiz ise tarafların birbirine kanunda

öngörülen süreler içinde kira sözleşmesini sona erdireceğine dair bilgi vermesine dayanır. Kanuna göre bu süre, ödemenin yapıldığı aya bağlı olarak en az 15 günlük bir süreyi kapsar.

Olağanüstü nedenlere bağlı olarak sözleşmenin sonlandırılması ise mutlak bir fesih sebebi olmamakla birlikte kiracının iflası ya da ölümü ile ortaya çıkan durumdur. Bunun yanında sözleşmeye aykırı veya mala zarar verici davranışlarda kira sözleşmesinin son bulmasında etkendir.

 Kiralayanın ihlaline bağlı olarak malın amacı dışında kullanımı, özensiz kullanımı, kira bedelinin ödenmemesi durumları ile ev sahibinin ihlalinde malın temiz ve iyi bir durumda teslim edilmemesi, herhangi bir sorun söz konusu olduğunda sorunun giderilmesine yönelik bir adım atılmaması, eğer kiralanan konut ise güvenliği sağlayan unsurlar göz ardı edilmesi durumunda kira sözleşmesinin feshi söz konusu olabilir.

Kira Feshinde Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar

Kira feshinin söz konusu olduğu durumlarda olabildiğince erken yazılı bir bildiri sunmak önemlidir. Kesin tarihin belirtilmesi ile birlikte yazılı nüshanın bir kopyasını tarafların kendilerinde de saklaması gerekir. Eğer kiracı olma durumu söz konusu ise malın devrine kadar geçen sürede ödeme yapılmakla birlikte mal sahibinin yeni bir kiracı bulana kadar kaybettiği kira bedelini talep etme hakkını göz önünde bulundurmak gerekir. Ancak, mal sahibinin kira kaybını en aza indirmek ile yükümlü olmasına bağlı olarak malı kiraya vermeye yönelik herhangi bir çabasının bulunmadığı ya da zorlaştırıcı bazı tavırlar sergilediği durumlarda kiracıların itiraz hakkı bulunur.Tarafların kira sözleşmesinin feshi durumunda, buna karşılık olarak belirttikleri hükümler ile birbirlerine karşı herhangi borçlanmanın söz konusu olup olmadığına dair onayı gerektirecek şekilde karşılıklı olarak yazılı bir belge imzalamaları sonrasında ortaya çıkabilecek problemleri engellemesi açısından önemlidir.

Ev Satışı Nasıl Yapılır?

Taşınmaz mallar kapsamında bulunan ev satışı, tapu devir işleminin gerçekleşmesine dayalı bir alışveriş durumudur. Sahiplenme maliyetinin yüksekliği ve kolay değiştirilebilir bir mal olmaması sebebiyle oldukça seçici davranılması gerekilen ev alımında dikkat edilmesi gereken bazı noktalar söz konusudur.

Alıcıların dikkat etmesi gereken en önemli nokta satın alma işlemi gerçekleşmeden önce evin bağlı bulunduğu belediyenin emlak birimine başvurarak evin herhangi bir vergi borcu olup olmadığını kontrol ettirmesidir. Ayrıca ev üzerinde haciz, ihtiyati tedbir ya da ipotek kaydının bulunup bulunmadığına dair Tapu Müdürlüğü’ne başvurmasıdır. Bunun yanında satıcı da satışın gerçekleştirilebilmesi için kat mülkiyeti üzerine kurulmuş bir dairenin satışı söz konusu ise deprem sigortasını mutlaka yaptırmış olmalıdır.

Dikkat edilmesi gereken diğer bir nokta ise ev satışlarının bir gayrimenkul olarak sadece Tapu Sicil Müdürlüğü’nde yapılabilir olmasıdır. Ancak öncesinde gerekli durumlarda taraflar arasında noter aracılığıyla yapılan satış vaadi sözleşmeleri söz konusu olmakla birlikte gayrimenkul satışını kapsamaz.

Ev Satışı Sırasında Tapu İşlemleri

Satıcı ile alıcının anlaşması durumunda evin satışı için kendilerinin ya da vekillerinin evin tapusunu alıcı adına tescil ettirilmesi için tapu dairesine gitmeleri zorunludur. Satış işlemi sırasında gerekli görülen belgeler arasında yer alan kimlik, kimlik fotokopisi ve vesikalık fotoğraflar, eğer vekil tayin edilmiş ise vekaletname ile satışı yapılan evin bulunduğu belediyenin emlak servisinden alınmış emlak değeri, tapunun aslı ve fotokopisi, DASK poliçesi önceden hazırlanmalıdır.

Tapu işlemlerinde, tanzim edilen harç makbuzları ile özel işlem vergisi, tapu dairesinin belirttiği bankaya yatırılarak makbuzların aslının ilgili birime sunulması ile birlikte ilgili memur tarafından satış işlemleri hazırlanarak satış gerçekleşir. Satışın sonuçlanması ile birlikte herhangi bir sorun yaşanmaması adına alıcının tapu senedindeki yazılı ismin kimliğinde belirtilen isim ile aynı olup olmadığı kontrol etmesi gerekir.

Bir diğer nokta ise, satıcı ya da alıcı vekil tayin etme durumunda hazırlanacak vekaletnamede kapsam ve süre mutlaka belirtilmelidir.

Ev Kredisi Alanların Dikkat Etmesi Gereken Noktalar

Kira ödemek yerine bankaya borçlanarak ev alımının son dönemlerde tercih ediliyor olması ile birlikte zarara uğramamak adına önceden araştırma yapmak ve bir takım önlemlerin alınması söz konusudur. Bu önlemlerin en başında toplam ödenecek miktar ile masraflar dahil olmak üzere belirlenen faiz oranının bilinmesidir. Bunun yanında toplam vadesi boyunca sabit faizli ya da enflasyon oranında belirlenen değişken faizli ödemeler arasında tercih yaparken gelire göre hangisinin daha uygun olduğuna öncesinden karar verilmeli ve aylık gelirin üstünde herhangi bir taksitlendirmeden kaçınılmalıdır.

Ev kredisinde başvuru için dikkat edilecek noktalardan biri de, bankalar arasındaki rekabetin bir sonucu olarak uzun vadeli ödemelerde faiz oranlarının farklılık göstermesi toplam ödeme miktarında ciddi farklar çıkarması sebebiyle bankaların kredilendirme ile ilgili koşulları hakkında bilgi sahibi olmak gerekir. Bu açıdan önceden araştırma yapmak, kredi talebinde bulunanlar için banka seçiminde avantaj sağlaması bakımından önemlidir.

Arsa Alırken Nelere Dikkat Edilir?

Emlak ve gayrimenkul yatırımı için önemli bir araç olan arsa, son dönemlerde girişimciler tarafından oldukça önemsenir. Arsa almak ve satmak, gelecekte kazançlı yatırım düşünen kişiler için dikkatli yaklaşılması gereken bir konudur.

Sınırları belli, tapu ve kütüğe kayıtlı olan toprak parçalarına arsa denillir. Arsa almadan önce ilk olarak imarlı ve imarsız ayrımının yapılması gerekir. İmarsız olan arsalara arazi, imar olmuş toprak parçalarına da arsa denilir. Buna göre, arsa ve arazi tanımları farklı olan ve karıştırılmaması gereken birimlerdir. 

Arsa yatırımları uzun vadeli araçlar olarak kabul edilir. Bu konuda yatırım yapmak isteyen kişilerin bilgili ve tecrübeli olması gerekir. Arsa alınması planlanan şehrin ve alanın iyi tanınması ve zemin özelliklerinin kontrol edilmesi önemlidir. Diğer yandan arsa alırken şu unsurlar dikkate alınmalıdır.

Müstakil Olma Durumu

Tapu senetleri üzerinde mal sahipliği iki şekilde olabilir. Arsa tek bir kişiye veya birden fazla kişiye ait olabilir. Bu tip arsalarda dikkat edlimesi gereken nokta, hisse sahiplerinin sahip oldukları alanları bilmesidir. Bu nedenle arsa alımlarında hisseli veya müstakil özelliklere bakılması, arsa üzerinde başka hak sahipleri varsa bilgi alınmalıdır. 

Ön Alım Hakkı

Hisseli arsa alımlarında ön alım hakkı denilen bir kural vardır. Bu durum öncelikli alım hakkı anlamına gelir. Buna göre, hisseli bir arsa alan kişi tapuda gösterdiği bedeli, başka bir hissedara satabilir. Hisse sahibi olan kişiler sahibi oldukları arsalar üzerinde alım yapması daha kazançlı olunmasını sağlar. 

Arsa Üzerindeki Yapı

Arsanın başka kişiler tarafından işgal edilmesi veya arsa üzerinde bulunan bir kaçak yapı hak sahiplerinin bazı prosedürleri uygulaması anlamına gelir. Bu nedenle tapular üzerindeki birimlerin kontrol edilmesi gerekir. Hisse sahipleri iki yıl içerisinde bu değerler üzerinde hak ilan edebilir. 

İmar Durumu

Arsa alırken imar durumunun belediyeden belgelenmesi gerekir. Bu sayede alınan arsa üzerinde bir yapı inşa etme hakkına sahip olunur.

Arsanın Doğruluğu

Arsa alırken, o arsanın gösterilen yerde olup olmadığı kontrol edilmelidir. İmar ve Şehircilik Müdürlükleri üzerinden arsanın yeri belgelenmelidir. 

Arsa Fiyatları

Arsanın sahip olduğu konum, gelecekteki işleyişi ve arsanın bulunduğu alan çok önemlidir. Buna göre yatırım araçları düzenlenmeli ve fiyatlarında bir bilgilendirme yapılmalıdır.

NELER YAPIYORUZ ?

NELER YAPIYORUZ?

1 - Gazete ilanı

2 – Markamız adı altında dopingli yani (Ücretli) internet ilanları veriyoruz.

3 – Mülkünüze Tabela veya Afiş çalışması yaparak bulunduğu konumdaki müşteriler ile biz irtibat halinde olup değerli vaktinizi çalmıyoruz.

4  - Mülkünüzün 600 m  yakınındaki komşularınıza ve ticaret ile uğraşan esnaflara Haberiniz var mı broşür ve el ilanları dağıtılıp mülkünüz hakkında bilgilendirme yapılmaktadır.

5 – MED/MAX’ e bağlı Gayrimenkul Danışmanına, çözüm ortaklarına SMS veya Mail yoluyla mülkünüz hakkında bilgi verilip müşterisi var ise paylaşım yapılacaktır

6 - MED/MAX sitesi içerisinde mülkünüz SATILIK / KİRALIK

Bölümü ne eklenecektir.

7 – Ofisim’ de bağlı bulunan kişiler

Uzman kadro ile sizden randevu talep ederek

Mülkünüzü ziyaret ediyoruz ve ekibimiz mülkünüz

Hakkında bilgi sahibi olacağı İçin ben ofiste olmasam bile

Ofisimize gelen Alıcılara mülkünüz tanıtılıyor.

8 – Beraber çalışmakta olduğumuz 20 ve 30 adet yerel ve güvendiğimiz emlak ofisleri ile mülkünüzün Satışı veya Kiralanmasında paylaşım içerisinde oluyoruz.

9 – Öncelikle sizin değerli vaktinizi çalmamak adına aradığınız kriterdeki alıcılarımızı ofisimize davet ediyoruz ve Alıcı sizin beklentileriniz veya memnuniyetiniz doğrultusunda olmasına dikkat ediyoruz.

10 – Belirlediğiniz Tarihler arasında internet üzerinden İlanlarınızı kaç kişinin incelediğini, Mülkünüzü kaç kişiye gösterdiğimizi, Ofisimize kaç kişinin gelip mülkünüz ile ilgilendiğini size sunuyoruz

11 - Alıcıların sözlü  veya yazılı verdiği Teklifleri ise anında size ileteceğimizden şüpheniz olmasın!

12 – Mülkünüzün pazarlamasında kullanılacak olan fotoğraflar için profesyonel makine kullanacak olup fotoğraf çekiminde bu işin eğitimini almış arkadaşlar ile çekim yapacağımızı bilmenizi isteriz.

GAYRIMENKUL DANIŞMANINA IHTIYACIM YOK DIYORSANIZ

1- İş yerinize veya evinize gelen yabancılara çok dikkat edin, hırsız da olabilir, katil de…

2 - Fiyat araştırmanızı iyi yapın, yüksek fiyatta iseniz herkes satar siz bakarsınız…

3 - Emlakçılar sahibinden ilanların peşini bırakmaz, gece belli saatlerde telefonunuzu kapatın…

4 - Sabahları telefon sesi ile uyanmaya hazırlanın…

5 - İşinizden izin alın, toplantılarınızı erteleyin, bu iş çok vaktinizi alabilir…

6 - Her türlü internet sayfasını bulun ve gayrimenkulünüzü girin, müşteri nereden gelir belli olmaz…

7 - Çok sevdiğiniz gayrimenkulünüzü kötüleyecek müşterilere hazırlıklı olun, bazen çok moral bozucu olabilir…

8 - Afiş asarken dikkat edin, düşmeyin…

9 - El ilanları bastırın, devir müşteriye doğrudan ulaşma devri…

10 - Her türlü ilan-reklam çalışması için bir bütçe hazırlayın…

11 - Gayrimenkulünüzün dillenmesine hazırlıklı olun, bir hafta, on gün içinde,

iyi yanları değil, her türlü defosu piyasa da konuşulur hale gelecek…

12 - Müşteri takibi için çok iyi not tutun, tekrar dönmeniz gerekecek neden geri aramadıkları ile ilgili olarak…

Gayrimenkul Danışmanlarını Yeniden Ayağa Kaldıracak 8 Taktik

Gayrimenkul Danışmanlarını

Yeniden Ayağa Kaldıracak 8 Taktik

Gayrimenkul sektörü doğası gereği piyasa dalgalanmalarından fazlasıyla etkilenir.

Böyle zamanlarda enerjiniz düşse de sizi ayağa kaldıracak bir güce ihtiyacınız vardır.

Bu yazıda işlerinizin yavaşladığı zamanlarda uygulayabileceğiniz 8 teknikten bahsedeceğiz. 

1. 1 aylık çalışma planı hazırlayın

Bu planın amacı zamanı daha verimli kullanmak ve önümüzü görebilmektir.

Varsa çalışma tahtasına yoksa bir Excel dökümanına önümüzdeki ayın günlerini çıkartın.

Ay içinde yapmayı planladığınız alım / satım / kiralama işlerini günlerin üzerine detaylı bir şekilde yazın.

2. 1 aylık müşteri görüşme planı çıkarın

Önce aklınıza gelen tüm potansiyel müşterileri bir kağıda dökün.

Müşterilerinizi tek tek arayarak randevu talep edin.

Aldığınız randevuları da yukarda hazırladığınız çalışma planına ekleyin.

Günleriniz yavaş yavaş dolmaya başladı bile.

3. Satamadığınız Portföylerinizden İndirim İsteyin

Elinizde bulunan satamadığınız portföyleriniz için indirim talep edin.

Portföy sahiplerini arayarak neden satış olmadığını mantıklı bir şekilde anlatarak fiyatta indirim yapmalarını sağlamaya çalışın.

Bu sayede piyasalardaki durumdan faydalanarak yatırımcılarınıza kazanç sağlayacaksınız.

4. Müşteriden müşteri talep edin

Burdaki amaç haftalık belirlenen müşteri görüşme hedefine ulaşmaktır.

Satışların az olduğu bir dönemdeyseniz günde en az 5 müşteri ile görüşmek üzere harekete geçin.

 2nci adımda görüştüğünüz müşterilerinizden yeni müşteriler elde etmeye çalışın.

Onlara gayrimenkulunu satmak isteyen eş - dost - komşu olup olmadığını sorun.

Unutmayın referansla gitmek önemlidir.

5. Zamanınızı çalan insanlardan uzak durun

Piyasaların duraksadığı dönemlerde bu tarz kişilerin sayısı 2-3 katına çıkar.

Böyle kişilere kesinlikle izin vermeyerek çalışma disiplininize sadık kalmalısınız.

6. Kendinize bir destekçi / takım arkadaşı bulun

Bu kişi ile beraber çalışmak zorunda değilsiniz.

Fakat çalışmalarınızı birilerinin analiz etmesi motivasyonunuzu arttıracaktır.

 Her hafta ona rapor hazırlayarak gelişmeleri takip ettirin.

7. Prova yapın

Müşteri görüşmelerine gitmeden önce prova yapmayı unutmayın.

Görüşmede neler yaşanabileceğini düşünerek kendi kendinize denemeler yapmaya çalışın.

Bu konuda çok zayıf olduğunuzu düşünüyorsanız kişisel gelişim kitapların okumayı deneyin.

8. Enerjinizi arttırın

Disiplinli bir çalışma yüksek enerji ve motivasyon gerektirir.

Enerjinizi sürekli en tepede tutabilmek için beslemenize dikkat etmeli, haftada 2-3 gün spor yapmalı ve en az 6 saat uyumalısınız.

Vaktiniz varsa yogayı da deneyebilirsiniz.

Gayrimenkul Alırken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar Nelerdir?

Gayrimenkul Alırken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar Nelerdir?

1)  Öncelikle alacağınız gayrimenkulün amacınıza yönelik olup olmadığını tespit edin.

2)  İşinize, okulunuza, merkezlere olan uzaklığını ve hatta ulaşım durumunu göz önünde bulundurun

3) Eğer tüm kriterleriniz gayrimenkulu almaya uygun olduğunuzu gösterir yöndeyse, söz konu yerin tapu kaydını kontrol etmeyi ihmal etmeyin.

Özellikle binanın deprem yönetmeliğine uygun olup olmadığını, projenin denetiminin ve ruhsat izninin olup olmadığını araştırın.

4) Eğer alacağınız gayrimenkul bir iş yeri veya bir konutsa içinde kiracı olup olmadığını, kiracının kontrat süresini ne kadar olduğunu,  dairenin binaya borcunun olup olmadığını öğrenin.

5) Binanın aylık giderleri, ısınma şekli, yaşı, tesisat durumu, güvenlik,ses ve ısı izalasyonu, otopark durumu, çevre ve bahçe düzeni gibi detaylara üzerinde incelemeler yapın.Özellikle binanın deprem yönetmeliğine uygun olup olmadığını , projenin denetiminin ve ruhsat izninin olup olmadığını araştırın.

Alım Yaparken Yasal İşlemler Neler?

Gayrimenkullerin satışının resmi şekilde yapılması gerekir. Bunun anlamı,tarafların tapu memurunun önünde, resmi şekilde hazırlanan sözleşmeyi imzalamaları demektir. Taraflar gerçek kişi iseler, nüfus cüzdanları, 2 adet vesikalık fotoğraf ve varsa vekil için, "düzenleme şeklinde vekaletname" ile Tapu Müdürlüğünebaşvururlar. Taraflar ya da taraflardan biri tüzel kişi ise, Ticaret Sicil Memurluğu'ndan alınmış yetki belgesi ve imza sirkülerinin bulunması gerekir.

Tapu Müdürü,istemin bizzat hak sahibinden gelip gelmediğini belirledikten sonra ilgili memura işlemin yapılması için havale eder.

Memur sunulan belgeleri inceler, yasal bir sakınca görmezse bildirilen satış değeri üzerinden harçları hesaplar ve gerekli makbuzları düzenler. Harçlar yatırıldıktan sonra satış konusunda resmi senet düzenlenir, Tapu Müdürü huzurunda okunarak imzalanır. Taraflardan biri okuma-yazma bilmiyorsa, iki tanık huzurunda okunur, şahsın parmak izi ve tanıkların ifadesi alınır.

Tapuda tanık gerektiren diğer durumlar ise; imza atmasını bilmemek, sağır, kör ya da dilsiz olma, taraf kişiliğinde şüphe, ölünceye kadar bakma sözleşmeleridir. Taraflar arasında Türkçe bilmeyen varsa yeminli tercüman bulundurulması gereklidir.

Yukarıda belirtilen durumlarda tapuda çalışanlar tanık olamazlar. Tanık ve tercümanların okuma-yazma bilmesi, temyiz kudretinin olması ve reşit olması gerekir. Tapu Müdürü imzaladıktan sonra hak sahibi tapusunu alır ve işlem tamamlanmış olur.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Alıcı ve satıcının karşılıklı olarak, satıcının taraflarca belirlenen bir bedel karşılığında taşınmazın satışını vermek,alıcının da bu taşınmazı satın almak ve bedelini ödemek konusunda tapu sicil memuru karşısında tarafların vaat ve taahhüt beyanlarını kapsayan ve noterlerce düzenlenen sözleşme satış vaadi sözleşmesidir.İleride yapılacak olan asıl satışın yapılmasına dair ön sözleşmedir. "Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" düzenlemeye noterler yetkilidir. Noterlerce düzenlenen satış vaadi sözleşmesi geçerlidir.

•Tapuya şerh edilmesi şarttır. Ancak alıcı satış vaadi sözleşmesine dayanarak tek taraflı olarak asıl satışın yapılmasını isteyemez. Satıcının da bu işleme katılması gerekir aksi halde alıcı mahkeme yoluyla adına tescil isteyebilir.

•Tapuya şerh edilen şahsi haklar üçüncü şahıslara karşı ileri sürülebilir.

•Tarafların hak ve borçları açıkça tereddüte meydan vermeyecek şekilde ve taşınmazın bedeli ve ödenme şekli sözleşmede belirtilir.

•Sözleşmeye tarafların fotoğraflarının yapıştırılması ve noter tarafından mühürlenmesi gerekir.

Tarafların istemeleri halinde cayma durumunda cezai şart konulabilir.

•Şerh beş sene devam edebilir. Beş sene geçtikten sonra hükmü kalmaz ve resen telkin edebilir

Ancak taşınmaz mal üzerine işlenen satış vadi şerhi 5 yıllık süreyi aşmış ve satış vaadi lehdarına satış yapılmamış ise taşınmaz mal malikinin talebi üzerine satış vaadi lehdarının muvafakatı aranmaksızın. Harçların tahsili ile taşınmaz üzerindeki şerh resen terkin edilir. Terkin edilen şerhin satış vaadi lehdarına bildirilmesi gerekir.

Yabancı Gerçek Kişiler Türkiye de Gayrimenkul Sahibi Olabilirler mi?

Uluslararası hukuk, bir devlet ülkesinde yabancıları taşınmaz mal edinme hakkı tanınıp tanınmaması mevzuunu tamamen ilgili devletin takdirine ve kanunlarına bırakmıştır.

 Ülkemizde yabancı gerçek kişiler kanunlarımızın müsaade ettiği ölçüde mülk edinebilirler. Ülkemizde yabancıların mülk edinmesi anayasanın 16. maddesinde temel hak ve hürriyetler çerçevesinde ve tapu kanunun 35. maddesine göre yabancı gerçek kişiler kanunun getirdiği yasal sınırlamalar çerçevesinde ve karşılıklı (Mütekabiliyet) olmak şartıyla ülkemizde mülk edinebilirler. Bu deyişle kanunlarımız yabancıların mülk edinme şartını karşılıklı işlem şartına bağlamaktadır. Karşılıklı işlem şartı ülkemizde yabancılara mülk edinmesi için tanınan hakların aynısının o yabancı ülkede de Türklere tanınması anlamını taşır.

Tanınan bu hakka getirilen sınırlamalar nelerdir?

•Yabancı gerçek şahıslar güvenlik bölgesi ilan edilmiş askeri ve yasak bölgelerde mülk edinemezler

•Köy kanunu ile yabancı gerçek kişiler köylerde mülk edinemezler

•Diğer bir sınırlama ise tapu kanunun 36 maddesi ile getirilen yabancı gerçek kişilerin kanuni miras hariç olmak üzere köye bağlı olmayan müstakil çiftliklerde ve köy sınırları dışında kalan arazinin otuz hektardan fazlasını hükümetin izniyle mülk edinebilirler.

•Durumları özellik gösteren yabancılardan olan mülteciler, Türkiye'de üç yıl ikamet etmeleri şartıyla karşılıklı işlem şartı aranmaksızın taşınmaz malları mülk edinebilirler.

 1) Oturduğunuz semtdeki rayiç bedelleri öğreniniz. En az aynı semtdeki üç evin rayiç bedelini ve metre karelerini öğrenin. Toplam üç evin rayiç bedelinin toplamını toplam metre kare'ye bölün ve sizin semtte metrekare başına kaç lira rayiç bedel olduğunu bulun.

2) Bir sonraki aşama bu semtdeki manzara katsayısını bulmaktır. Bu semtte manzara olarak kabul edebileceğiniz her şeyi düşünerek (deniz, boğaz, göl, nehir, park, koru, bir anıt, güzel bir yapı, vb.) sizin evinizin 10 üstünden semt ortalamasına göre kaç puan alacağını objektif bir şekilde değerlendirin.

3) Manzaranın dışında başka önemli bir faktör ön açıklığıdır. Çünkü bir evin önü ne kadar açık olursa o kadar çok ışık alır. Evinizin ön ve arka cephelerinde önü ne kadar açık (burada manzara görmesi gerekmez) 10 üstünden bir puan veriniz.

4) Evinizin altyapısı (doğalgaz, sıcak su, kablo Tv, vb.) ile ilgili aynı semtdeki diğer evlere karşılaştırmasını yapıp 10 üstünden bir puan veriniz.

5) Evinizin içindeki kullanılmış olan malzemelerle (mermer, parke, mutfak, banyo dolabı, vb.) ile ilgili aynı semtdeki diğer evlere karşılaştırmasını yapıp 10 üstünden bir puan veriniz.

6) Diğer sizin düşündüğünüz sizin evinizin değerini arttıracak(yeni bina, vb.) veya düşürecek (kötü bir komşu çok kişiyi kaçırır) faktörlere 10 üstünden bir puan veriniz.

Örnek:

Sizin semtte üç evin rayiç bedelleri 50 milyar, 35 milyar ve 65 milyar TL ve metre kareleri 110, 90 ve 100 olsun. Topalm 150 milyar TL bölü 300 metre kare rayiç bedel 500 milyon TL yapar. Eviniz diyelim ki semtinizin parkına bakıyor ve diğer evlere göre bir iyiliği var manzara katsayısına 7 verdiniz. Evinizin önü açık bir şekilde parka önü açık olarak bakmasına karşın arkasını diğer binalarla kesiyor ve ön açıklığına 5 verdiniz. Diğer evlerde doğalgaz olmasına rağmen siz hala kömür kullandığınızdan dolayı altyapıya 3 verdiniz. Eviniz eski olmasına rağmen içinde masif kapılar ve değerli bir parke var, fakat mutfağınız dökülüyor ve malzemelere 6 verdiniz. Binanızın deprem dayanıklılığının yüksek olmadığını düşünüyorsanız ve diğer faktörlere 4 verdiniz. Hesabı şu şekilde bitiriyoruz:

Rayiç m2 bedel çarpı evinizin metre karesi çarpı (80 + Toplam Puan) /100 = Evinizin Tahmini Bedeli

Yani: 500,000,000 TL * 120 m2 *(80 + (7 + 5 + 3 + 6 + 4)/100 = 63,000,000,000.- TL

MLAK SÖZLÜĞÜ (EMLAKÇILIK TERİMLERİ)

1- EMLAK: Mülk ve maldan oluşan emlak kelimesi ev, arsa, bağ, bahçe, tarla, ve arazi gibi taşınmayan malların orta adına denir.

2- HARİTA: Coğrafya olgularının dağılımını bir plan üzerinde gösteren ölçekli çizimdir.

3- PAFTA: Büyük haritayı meydana getiren parçaların her birine denir.

4- ARAZİ: Yerleşim alanları ve yapılmış yollar dışında kalan topak parçasına denir

5- ADA: Belirli yollarla çevrili imar planların meydana getirdiği parsellerin üzerindeki bir arada oluşumuna denir.

6- MEVZİİ İMAR PLANI: Bir bölgeye mahsus olan ve genel olmayan planlanmış bölgeye denir.

7- ARSA (imar parseli) İmar planı kapsamında yer alan kullanım şekli ve yapılaşma düzeni belirlenip tamamlanmış arazi parçalarına denir. Arsaların diğer bir ismi ile İmar parseli' dir.

8- KOORDİNELİ ÇAP: kadastro pafta üzerinde ilgili parselin koordinatlarının bulunduğu vesikaya denir

9- ROPERLİ KROKİ: İlgili parselin yapılabilmesini sağlayan, gerekli ölçülerin bulunduğu vesikaya denir.

10- İMAR DURUMU: İmar parselinin boyutlarını, sınırını, imar planında kullanım şeklini ve yapılacak yapının teknik şartlarını belirten belgeye denir.

11- İFRAZ : Tapu kütüğünde kayıtlı bir taşınmazın birden fazla parsel haline getirilmesidir.

12- TEVHİD :Tapu kütüğünde kayıtlı birden fazla taşınmazın tek bir parsel haline getirilmesidir.

13- KAT KARŞILIĞI ANLAŞMASI: Taraftar arasında şekil, biçim adet (yüzde ) karşılığı bedel ödemeksizin Tapu Sicil Müdürlüğü'nce senet altına temlik şeklidir.

14- KAT İRTİFAKI: Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak ve yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için, o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından, Kat, Mülkiyeti Konunu' na göre kurulan irtifak hakkıdır.

15- CİNS TASHİHİ; Tapu kütüğünde kayıtlı bir taşınmazı niteliğinin değiştirerek, bir başka nitelikteki tapu kütüğünde tescil edilmesine denir.

16- İSKAN: Yapılan yapının bitmesi nedeni ile oturulmak için alınan yapı kullanım izine denir.

17- DAİRE: Yapılarda aynı çatı altında birden fazla yapılan bölümlerden her birine denir.

18- KAT MÜLKİYETİ: Tamamlanmış bir yapının kat, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen,depo gibi bölümlerden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanların üzerinde, o taşınmazın maliki veya ortak malikleri tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kurulan özel mülkiyet hakkına denir.

19- AKİT: Tarafların karşılıklı beyanların alındığı resmi senet tanzimine tabi işlemine denir.

20- SATIŞ VADİ : Taşınmazın satışının bir kimseye vaat edilmesidir. 21- HİSSELİ TAPU : Birden fazla kişinin sahip olduğu belgeye denir.

22- MÜSTAKİL TAPU : Bir kişinin kendi başına sahip olduğu belgeye denir.

23- DEVRE MÜLK : Belirli devrelerde kişilerce kullanılarak belirli zaman içinde diğer halk sahiplerine devredilen mekana denir.

24- GECEKONDU: Hazine arazileri üzerinde izinsiz ve yetkisizce çok kısa sürede yapılan derme çatma kaçak yapılara denir.

25- VEKALET: Kişinin kendi iradesi ile tayin ettiği bir temsil şeklidir.

26- VERASET İLAMI: Kanuni varislerin ölenin varisleri olduklarını resmi kayıt evrakları neticesinde kendilerini kanıtlamalı ve ilgili mahkemeden almış oldukları tasdikli belgeye denir.

27- MİRASIN İNTİKALİ : Ölen bir kimsenin mal varlığı ile alacak ve borçlarının mirasçılarına geçmesine denir.

28- ŞUFA HAKKI: Hissedarlar arasında birinin üçüncü şahıslara satışında yürürlüğe girme hakkına denir.

29- ŞERH: Tapu kütüğüne geçici mahiyette olmak bazı şahsi hakların kaydedilmesine denir.

30- İPOTEK: Alacaktan kalan kısmı için konan şerhe denir.

31- HACİZ : İhtilaflı işlerden doğan pürüzün çözümü için konulan şerhe denir.

32- TEDBİR: Emlak ile olan ihtilafın ve alacaktan doğan ihtilafın çözümü için konan şerhe denir.

33- İZALE-İ ŞUYU: hissedarlar arasında paylaşılmayan emlakın mahkeme yoluyla satışına isteme şekline denir.

34- İNTİFA HAKKI: Emlakın iradından faydalanma hakkına denir.

35- KURU MÜLKİYETİ: Emlakta hak sahibi olup tasarruf sağlamayan intifa hakkı ile hareket edebilen terime denir.

36- İRTİFAK HAKKI: İki emlaktan diğerine geçiş hakkı tesisine denir.

37- KİRALAMA İŞLEMİ: Taraflarca belirli zaman ve şartlarda anlaşarak sözleşme altına alınan kullanım şekline denir.

38- EMLAK BEYANI : Şahıs, kurum ve kuruşlarca sahibi olduklarını ispatlayarak bulundukları bölgedeki bağlı oldukları belediyelere makbuz karşılığı verilen belgeye denir.

39- VERASET BEYANI :Varislerin mahkeme kanalı ile kendilerini ispatlamaları neticesinde menkul ve gayri menkullerini kendi adlarına veya müşterek olarak ilgili daireye beyanda bulunmalarına denir.

40- 376.DİLEKÇE : Vergiden doğan cezaların azaltılması için ilgili daireye verilen yazıya denir.

41- TAPU VE KADASTROL MÜDÜRLÜKLERİ : Akitli ve akitsiz işlemleri ile arazi, arsa ve binalar üzerinde yapılan değişikleri işleyen, kayda geçen, bunların sicilini tutan devlet dairelerine denir.