Ev Fiyatı Belirlerken Dikkat Edilmesi Gereken 4 Altın Kural!

Ev Fiyatı Belirlerken Dikkat Edilmesi Gereken 4 Altın Kural!

Birçok kişi ev almaya / satmaya karar verdiğinde öncelikle kendi çevresinde

bir araştırma yapar.

Bu araştırmaları yaparken de genelde aşağıdaki sorular sorulur: 

Bu evin fiyatı neye göre bu fiyat? Evin gerçek fiyatı nedir ? Evin ederi ne kadardır? Evimi kaça satmalıyım?

Bir evin fiyatı belirlenirken birçok faktör bulunmaktadır. Bu konu başlı başına bir uzmanlık olup birçok parametreye dayanmaktadır.

Fakat genellikle insanlar bunlara aldırış etmeden ya da bir uzmana danışmadan karar verirler. 

Bu yazıda ev fiyatı belirlemede işinize yarayacak 4 Altın kuralı anlatacağız...

1.Kira Çarpanı Yöntemi

En iyi daire / konut fiyatı belirleme yöntemidir. 

Ülkemizde konutların kendisini ödeme süresi 16 ile 20 sene arasında değişmektedir. 16 yıl üzerinden alırsanız kendinizi iyi bir yatırım yapmış sayabilirsiniz.

20 sene üstü ise olması gerekenden biraz pahalı olarak düşünülebilir. Fakat bunu söylemek o kadar da kolay değildir. 16 - 20 sene aralığı evin diğer özelliklerine bakarak karar verilmelidir. 

Burda unutulmaması gereken diğer bir konu da eğer almayı / satmayı düşündüğünüz konut bir site içinde bulunuyorsa hesaplama yaparken bu siteye ait giderlerinde Kira bedeline dahil edilmesidir. Eğer yaptığınız hesaba göre ev değeri yüksek çıkıyor ise bu giderleri de hesap katmayı deneyin. 

 Kira Çarpanı Nasıl Hesaplanır? 

Kirası 900 TL olan bir ev için 900 x 12 = 10.800 TL

16 yıl için : 10.800 x 16 = 172.800 TL 

20 yıl için : 10.800 x 20 = 216.000 TL 

60 TL aidatı olduğunu düşünürsek ve bu aidatı da katarsak : 

960 x 12 = 11.520 TL

11.520 x 20 = 230.400 TL 

Kısa formül :

16 sene için Kira x 192 

20 sene için Kira x 240 

Kira çarpanı yöntemi dükkanlar içinde en çok kullanılan yöntemdir.

2. Çevredeki Daireleri Araştırın

Bu yöntem herkesin bildiği ve uyguladığı bir yöntemdir. Genelde internet sitelerinden bakarak kafamızda bir fiyat belirleriz. Fakat bu yöntemin zorluğu ise ‘ Gerçek Emsal Değerini ‘ bulabilmektir. Yani baktığınız evi hangi ev ile kıyaslıyorsunuz. Bu yöntemde dikkat edilmesi gereken birkaç nokta :

- Kıyaslamak için kıyaslamayın, yaptığınız kıyaslama gerçekçi olsun

- Ruhsat durumunu kıyaslayın

- Metrekare ve yıla dikkat edin

- Çevredeki emlakçılarla konuşmayı deneyin.

3. Arsa ve İnşaat Maliyetlerine Bakın

Bu yöntem genellikle sıfır - yeni yapılmış bir ev alırken daha çok kullanılmaktadır.

Alacağınız konutun maliyetini üçe ayırın; arsa bedeli, inşaat maliyet, müteahhitin kazancı. 

Arsa fiyatını, projenin çevresindeki arsaları inceleyerek kolayca öğrenebilirsiniz. 

İnşaat maliyeti, Bayındırlık Bakanlığı’nın fiyatlarına bakılarak ortalama bir fiyat çıkarılır. İnşaat maliyeti evin statüsüne ve kullanılan malzemeye göre değişiklik gösterir.

Bu hesaplama da metrekare başına düşen maliyet baz alınır.

Örneğin metrekare maliyeti 600TL olan 120metrekare bir evin toplam inşaat maliyeti 72.000 TL olacaktır. Birinci kuralda olduğu gibi, eğer evi bir ‘site’den satın alıyorsanız, inşaat maliyetine ortak kullanım alanlarının da inşaat maliyeti dahil olacaktır.

4. Diğer Konular

- Ev fiyatı belirlerken ‘ Lokasyon ‘ arsa maliyetine yansımış olsada, gelecekteki yapılması planan projeleri, hastane, okul vb çalışmalarını öğrenin.

- Komşular hakkında araştırma yapmaya çalışın.

Fiyata etkisi olur mu demeyin, bazı kişiler için  ' komşular ' tercih sebebi olacaktır. 

- Bu tarz kararlar verirken duygusal olmak yerine mantıksal düşünmeye çalışın. Amaç değerinde ve oturabileceğiniz bir yer olmalı. 

Evin değeri nasıl hesaplanır?

Evin değeri nasıl hesaplanır?

İşte alacağınızın evin gerçek değerini hesaplamanın yöntemleri

Almak istediğiniz evi belirlediniz ancak ödeyeceğiniz fiyat evin gerçek değeri mi, yoksa değerinden fazla mı ödüyorsunuz?

Bu yazımızda istenen fiyatın doğru fiyat olup olmadığını nasıl belirleyebileceğinizi üç farklı yöntem ile anlatacağız.

1- Aylık kira bedeline göre değerinin belirlenmesi

Hesap kurdu'nun haberine göre; kira bedeline göre evin değerinin belirlenmesi, en basit ama en gerçekçi yöntemdir.

 Zaten herhangi bir varlığın fiyatı, o varlığın ilerleyen yıllarda sahibine kazandıracağı paranın bugünkü değeri olarak hesaplanır.

Evin kira bedelini sahibine kazandırdığı para olarak alırsak, önümüzdeki senelerde alınacak toplam kira tutarını (aşağıda detaylandırdığımız) belirli çarpanlar kullanarak evin değerini belirleyici bir faktör olarak kullanabiliriz.

Daha basit olarak ifade edersek, kira bedeli yüksek bir evin değeri daha yüksek, kira bedeli düşük bir evin değeri de daha düşük olmalıdır.

 Türkiye genelinde ev değerleri ortalama 214 aylık kira bedeli olarak hesaplanırken, İstanbul’da ise bu çarpanın ortalaması 212 ay.Yani bir ev yatırımının geri dönüş süresi Türkiye’de yaklaşık 18 yıl olarak hesaplanabilir.Burada dikkat edilmesi gereken bir konu ise, çok yüksek değerli evlerde bu çarpanlar oldukça artabiliyor, yani yatırımın geri dönüş süresi uzayabiliyor.

Özellikle değer milyonları bulduğunda kira çarpanları 30 hatta 40 yıla kadar çıkabiliyor.

Genel olarak kabul gören süreler ise işyerleri için 14-16 yıl, konutlar için ise 17-20 yıldır.

Bu durumda ortalama 214 aylık kira bedelinin evin fiyatını verdiği kabul edilebilir.

Mesela, almak istediğiniz veya muadili bir evin kira ederinin 1.500 TL oluğunu varsayalım.

Bu durumda evin piyasa değerini 321.000 TL (214*1.500 TL) olarak hesaplayabiliriz.

2- Konum ve özelliklerini kıyaslayarak fiyatının belirlenmesi

Bu yöntem halk arasında en çok kullanılan yöntemdir, ancak tek başına yeterli değildir.

Bir evin konumu, fiyatını belirleyen en önemli faktördür.

Sadece ilçe değil mahalle, hatta evin sokağı bile oldukça önemli farklara yol açabilmektedir. Almak istediğiniz eve benzer konumda bulunan diğer satılık evlerin fiyatlarını büyük emlak sitelerini araştırıp bularak alacağınız ev ile karşılaştırmanız oldukça önemli.

Bu sayede evin muadillerinin ortalama fiyatını belirlemiş olursunuz. 

 Bu yöntemin sağlıklı olabilmesi için kıyasladığınız evlerle almak istediğiniz evin çok yakın özelliklere sahip olması gereklidir. Aşağıda sayacağımız özellikler, konuta değer katan özelliklerdir. Kıyaslama yaparken bu özelliklerin hem kendi alacağınız evde hem de kıyaslama yapacağınız evde olup olmadığının kontrol etmelisiniz.

Konutlara ek değer katan özellikler:

1- Merkezi konumda bulunması

2- Ulaşım olanaklarının zengin olması

3- Yeni bina olması

4- Dairenin ışık alan (güney) cephede olması

5- Dairenin ön cephede yer alması

6- Dairenin ara katta yer alması

7- Binada asansör bulunması

8- Havuzunun olması

9- Manzaraya sahip olması

10- Ortak alanların olması (Spor salonu, Sosyal tesis vb.)

3- Emlak ofislerinden araştırarak fiyatının belirlenmesi

Almak istediğiniz evin çevresindeki emlak ofislerine çevredeki benzer evlerin metrekare (m2) başına fiyatlarını sormayı atlamayın. Bu yöntem gayrimenkul değerleme uzmanlarının da kullandıkları bir yöntemdir.

Gayrimenkul değerleme uzmanı en az üç emlak ofisinden benzer evlerin tahmini m2 fiyatını alır ve değerini ölçmeye çalıştığı evin metrekaresiyle çarpar.Ancak emlak ofisleri evin içerisini, değer katan ek özelliklerini vb. faktörleri görmeden fiyat verdikleri için emlakçılardan alacağınız fiyat net olmasa da bir fikir verecektir.

En sık kullanılan değerleme yöntemi, bu üç yöntemi de kullanarak bulunacak olan sayıların ortalamasını almaktır. Evi nakit (kredi kullanmadan) almayı planlıyor ve bu işleri bir uzmanın yapmasını istiyorsanız normalde bankaların çalıştığı profesyonel gayrimenkul değerleme uzmanlarıyla belirli bir ücret karşılığında anlaşarak bireysel olarak bu konu için görevlendirme imkanınız da mevcut.

Krediyle ev alanlar için ekspertiz raporunu kullanmak

 Eğer almak istediğiniz evi krediyle almayı planlıyorsanız, bankanın gönderdiği gayrimenkul değerleme uzmanının (eksperin) belirlediği fiyatı genellikle doğru kabul edebilirsiniz. Eğer belirlenen fiyatla ilgili ciddi bir olumsuzluk görüyorsanız, biraz ısrar ederek bu rapora baz olan faktörleri inceleyip düzeltmeniz mümkün olabilir.

 Ancak bilmeniz gerekir ki genellikle itirazlar sonucu değiştirmiyor, bunun yerine almak istediğiniz evle ilgili daha önceden bilmediğiniz bir olumsuzluğu öğrenmenize yarıyor.

Bundan dolayı ekspertiz raporunu, fiyatlara itiraz için değil, almak istediğiniz evi detaylı olarak tanımak için incelemeniz daha akılcı olacaktır.

Gayrimenkul Alırken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar Nelerdir?

Gayrimenkul Alırken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar Nelerdir?

1)  Öncelikle alacağınız gayrimenkulün amacınıza yönelik olup olmadığını tespit edin.

2)  İşinize, okulunuza, merkezlere olan uzaklığını ve hatta ulaşım durumunu göz önünde bulundurun

3) Eğer tüm kriterleriniz gayrimenkule almaya uygun olduğunuzu gösterir yöndeyse, söz konu yerin tapu kaydını kontrol etmeyi ihmal etmeyin.

Özellikle binanın deprem yönetmeliğine uygun olup olmadığını, projenin denetiminin ve ruhsat izninin olup olmadığını araştırın.

4) Eğer alacağınız gayrimenkul bir iş yeri veya bir konutsa içinde kiracı olup olmadığını, kiracının kontrat süresini ne kadar olduğunu,  dairenin binaya borcunun olup olmadığını öğrenin.

5) Binanın aylık giderleri, ısınma şekli, yaşı, tesisat durumu, güvenlik, ses ve ısı izalasyonu, otopark durumu, çevre ve bahçe düzeni gibi detaylara üzerinde incelemeler yapın.

Özellikle binanın deprem yönetmeliğine uygun olup olmadığını, projenin denetiminin ve ruhsat izninin olup olmadığını araştırın.

Alım Yaparken Yasal İşlemler Neler?

Gayrimenkullerin satışının resmi şekilde yapılması gerekir.

Bunun anlamı,tarafların tapu memurunun önünde, resmi şekilde hazırlanan sözleşmeyi imzalamaları demektir.

Taraflar gerçek kişi iseler, nüfus cüzdanları, 2 adet vesikalık fotoğraf ve varsa vekil için, "düzenleme şeklinde vekaletname" ile Tapu Müdürlüğüne başvururlar.

Taraflar ya da taraflardan biri tüzel kişi ise, Ticaret Sicil Memurluğu'ndan alınmış yetki belgesi ve imza sirkülerinin bulunması gerekir.

Tapu Müdürü, istemin bizzat hak sahibinden gelip gelmediğini belirledikten sonra ilgili memura işlemin yapılması için havale eder.

Memur sunulan belgeleri inceler, yasal bir sakınca görmezse bildirilen satış değeri üzerinden harçları hesaplar ve gerekli makbuzları düzenler.

 Harçlar yatırıldıktan sonra satış konusunda resmi senet düzenlenir, Tapu Müdürü huzurunda okunarak imzalanır.

Taraflardan biri okuma-yazma bilmiyorsa, iki tanık huzurunda okunur, şahsın parmak izi ve tanıkların ifadesi alınır.

Tapuda tanık gerektiren diğer durumlar ise; imza atmasını bilmemek, sağır, kör ya da dilsiz olma, taraf kişiliğinde şüphe, ölünceye kadar bakma sözleşmeleridir.

Taraflar arasında Türkçe bilmeyen varsa yeminli tercüman bulundurulması gereklidir.

Yukarıda belirtilen durumlarda tapuda çalışanlar tanık olamazlar.

Tanık ve tercümanların okuma-yazma bilmesi, temyiz kudretinin olması ve reşit olması gerekir. Tapu Müdürü imzaladıktan sonra hak sahibi tapusunu alır ve işlem tamamlanmış olur.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Alıcı ve satıcının karşılıklı olarak, satıcının taraflarca belirlenen bir bedel karşılığında taşınmazın satışını vermek, alıcının da bu taşınmazı satın almak ve bedelini ödemek konusunda tapu sicil memuru karşısında tarafların vaat ve taahhüt beyanlarını kapsayan ve noterlerce düzenlenen sözleşme satış vaadi sözleşmesidir.

İleride yapılacak olan asıl satışın yapılmasına dair ön sözleşmedir. "Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" düzenlemeye noterler yetkilidir. Noterlerce düzenlenen satış vaadi sözleşmesi geçerlidir.

•          Tapuya şerh edilmesi şarttır. Ancak alıcı satış vaadi sözleşmesine dayanarak tek taraflı olarak asıl satışın yapılmasını isteyemez. Satıcının da bu işleme katılması gerekir aksi halde alıcı mahkeme yoluyla adına tescil isteyebilir.

•          Tapuya şerh edilen şahsi haklar üçüncü şahıslara karşı ileri sürülebilir.

•          Tarafların hak ve borçları açıkça tereddüte meydan vermeyecek şekilde ve taşınmazın bedeli ve ödenme şekli sözleşmede belirtilir.

•          Sözleşmeye tarafların fotoğraflarının yapıştırılması ve noter tarafından mühürlenmesi gerekir.

Tarafların istemeleri halinde cayma durumunda cezai şart konulabilir.

•          Şerh beş sene devam edebilir. Beş sene geçtikten sonra hükmü kalmaz ve resen telkin edebilir

       Ancak taşınmaz mal üzerine işlenen satış vadi şerhi 5 yıllık süreyi aşmış ve satış vaadi lehdarına satış yapılmamış ise taşınmaz mal malikinin talebi üzerine satış vaadi lehdarının muvafakatı aranmaksızın. Harçların tahsili ile taşınmaz üzerindeki şerh resen terkin edilir. Terkin edilen şerhin satış vaadi lehdarına bildirilmesi gerekir.

Yabancı Gerçek Kişiler Tükiye de Gayrimenkul Sahibi Olabilirler mi?

Uluslararası hukuk, bir devlet ülkesinde yabancıları taşınmaz mal edinme hakkı tanınıp tanınmaması mevzuunu tamamen ilgili devletin takdirine ve kanunlarına bırakmıştır.

       Ülkemizde yabancı gerçek kişiler kanunlarımızın müsaade ettiği ölçüde mülk edinebilirler. Ülkemizde yabancıların mülk edinmesi anayasanın 16. maddesinde temel hak ve hürriyetler çerçevesinde ve tapu kanunun 35. maddesine göre yabancı gerçek kişiler kanunun getirdiği yasal sınırlamalar çerçevesinde ve karşılıklı (Mütekabiliyet) olmak şartıyla ülkemizde mülk edinebilirler. Bu deyişle kanunlarımız yabancıların mülk edinme şartını karşılıklı işlem şartına bağlamaktadır. Karşılıklı işlem şartı ülkemizde yabancılara mülk edinmesi için tanınan hakların aynısının o yabancı ülkede de Türklere tanınması anlamını taşır.

Tanınan bu hakka getirilen sınırlamalar nelerdir?

•          Yabancı gerçek şahıslar güvenlik bölgesi ilan edilmiş askeri ve yasak bölgelerde mülk edinemezler

•          Köy kanunu ile yabancı gerçek kişiler köylerde mülk edinemezler

•          Diğer bir sınırlama ise tapu kanunun 36 maddesi ile getirilen yabancı gerçek kişilerin kanuni miras hariç olmak üzere köye bağlı olmayan müstakil çiftliklerde ve köy sınırları dışında kalan arazinin otuz hektardan fazlasını hükümetin izniyle mülk edinebilirler.

•          Durumları özellik gösteren yabancılardan olan mülteciler, Türkiye'de üç yıl ikamet etmeleri şartıyla karşılıklı işlem şartı aranmaksızın taşınmaz malları mülk edinebilirler

1)      Oturduğunuz semtdeki rayiç bedelleri öğreniniz.

En az aynı semtdeki üç evin rayiç bedelini ve metre karelerini öğrenin. Toplam üç evin rayiç bedelinin toplamını toplam metre kare'ye bölün ve sizin semtte metrekare başına kaç lira rayiç bedel olduğunu bulun.

2)      Bir sonraki aşama bu semtdeki manzara katsayısını bulmaktır.

3)       Bu semtte manzara olarak kabul edebileceğiniz her şeyi düşünerek (deniz, boğaz, göl, nehir, park, koru, bir anıt, güzel bir yapı, vb.) sizin evinizin 10 üstünden semt ortalamasına göre kaç puan alacağını objektif bir şekilde değerlendirin.

3) Manzaranın dışında başka önemli bir faktör ön açıklığıdır. Çünkü bir evin önü ne kadar açık olursa o kadar çok ışık alır.

Evinizin ön ve arka cephelerinde önü ne kadar açık (burada manzara görmesi gerekmez) 10 üstünden bir puan veriniz.

4) Evinizin altyapısı (doğalgaz, sıcak su, kablo Tv, vb.) ile ilgili aynı semtdeki diğer evlere karşılaştırmasını yapıp 10 üstünden bir puan veriniz.

5) Evinizin içindeki kullanılmış olan malzemelerle (mermer, parke, mutfak, banyo dolabı, vb.) ile ilgili aynı semtdeki diğer evlere karşılaştırmasını yapıp 10 üstünden bir puan veriniz.

6) Diğer sizin düşündüğünüz sizin evinizin değerini arttıracak(yeni bina, vb.) veya düşürecek (kötü bir komşu çok kişiyi kaçırır) faktörlere 10 üstünden bir puan veriniz.

Örnek:

Sizin semtte üç evin rayiç bedelleri 50 milyar, 35 milyar ve 65 milyar TL ve metre kareleri 110, 90 ve 100 olsun. Topalm 150 milyar TL bölü 300 metre kare rayiç bedel 500 milyon TL yapar. Eviniz diyelim ki semtinizin parkına bakıyor ve diğer evlere göre bir iyiliği var manzara katsayısına 7 verdiniz. Evinizin önü açık bir şekilde parka önü açık olarak bakmasına karşın arkasını diğer binalarla kesiyor ve ön açıklığına 5 verdiniz. Diğer evlerde doğalgaz olmasına rağmen siz hala kömür kullandığınızdan dolayı altyapıya 3 verdiniz. Eviniz eski olmasına rağmen içinde masif kapılar ve değerli bir parke var, fakat mutfağınız dökülüyor ve malzemelere 6 verdiniz. Binanızın deprem dayanıklılığının yüksek olmadığını düşünüyorsanız ve diğer faktörlere 4 verdiniz. Hesabı şu şekilde bitiriyoruz:

Rayiç m2 bedel çarpı evinizin metre karesi çarpı (80 + Toplam Puan) /100 = Evinizin Tahmini Bedeli

Yani: 500,000,000 TL * 120 m2 *(80 + (7 + 5 + 3 + 6 + 4)/100 = 63,000,000,000.- TL

 EMLAK SÖZLÜĞÜ (EMLAKÇILIK TERİMLERİ)

1- EMLAK: Mülk ve maldan oluşan emlak kelimesi ev, arsa, bağ, bahçe, tarla, ve arazi gibi taşınmayan malların orta adına denir.

2- HARİTA: Coğrafya olgularının dağılımını bir plan üzerinde gösteren ölçekli çizimdir.

3- PAFTA: Büyük haritayı meydana getiren parçaların her birine denir.

4- ARAZİ: Yerleşim alanları ve yapılmış yollar dışında kalan topak parçasına denir

5- ADA: Belirli yollarla çevrili imar planların meydana getirdiği parsellerin üzerindeki bir arada oluşumuna denir.

6- MEVZİİ İMAR PLANI: Bir bölgeye mahsus olan ve genel olmayan planlanmış bölgeye denir.

7- ARSA (imar parseli) İmar planı kapsamında yer alan kullanım şekli ve yapılaşma düzeni belirlenip tamamlanmış arazi parçalarına denir. Arsaların diğer bir ismi ile İmar parseli' dir.

8- KOORDİNELİ ÇAP : kadastro pafta üzerinde ilgili parselin koordinatlarının bulunduğu vesikaya denir

9- ROPERLİ KROKİ: İlgili parselin yapılabilmesini sağlayan, gerekli ölçülerin bulunduğu vesikaya denir.

10- İMAR DURUMU: İmar parselinin boyutlarını, sınırını, imar planında kullanım şeklini ve yapılacak yapının teknik şartlarını belirten belgeye denir.

11- İFRAZ : Tapu kütüğünde kayıtlı bir taşınmazın birden fazla parsel haline getirilmesidir.

12- TEVHİD : Tapu kütüğünde kayıtlı birden fazla taşınmazın tek bir parsel haline getirilmesidir.

13- KAT KARŞILIĞI ANLAŞMASI: Taraftar arasında şekil, biçim adet (yüzde ) karşılığı bedel ödemeksizin Tapu Sicil Müdürlüğü'nce senet altına temlik şeklidir.

14- KAT İRTİFAKI : Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak ve yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için, o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından, Kat, Mülkiyeti Konunu' na göre kurulan irtifak hakkıdır.

15- CİNS TASHİHİ; Tapu kütüğünde kayıtlı bir taşınmazı niteliğinin değiştirerek, bir başka nitelikteki tapu kütüğünde tescil edilmesine denir.

16- İSKAN: Yapılan yapının bitmesi nedeni ile oturulmak için alınan yapı kullanım izine denir.

17- DAİRE: Yapılarda aynı çatı altında birden fazla yapılan bölümlerden her birine denir.

18- KAT MÜLKİYETİ : Tamamlanmış bir yapının kat, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen,depo gibi bölümlerden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanların üzerinde, o taşınmazın maliki veya ortak malikleri tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kurulan özel mülkiyet hakkına denir.

19- AKİT: Tarafların karşılıklı beyanların alındığı resmi senet tanzimine tabi işlemine denir.

20- SATIŞ VADİ : Taşınmazın satışının bir kimseye vaat edilmesidir. 21- HİSSELİ TAPU : Birden fazla kişinin sahip olduğu belgeye denir.

22- MÜSTAKİL TAPU : Bir kişinin kendi başına sahip olduğu belgeye denir.

23- DEVRE MÜLK : Belirli devrelerde kişilerce kullanılarak belirli zaman içinde diğer halk sahiplerine devredilen mekana denir.

24- GECEKONDU : Hazine arazileri üzerinde izinsiz ve yetkisizce çok kısa sürede yapılan derme çatma kaçak yapılara denir.

25- VEKALET: Kişinin kendi iradesi ile tayin ettiği bir temsil şeklidir.

26- VERASET İLAMI : Kanuni varislerin ölenin varisleri olduklarını resmi kayıt evrakları neticesinde kendilerini kanıtlamalı ve ilgili mahkemeden almış oldukları tasdikli belgeye denir.

27- MİRASIN İNTİKALİ : Ölen bir kimsenin mal varlığı ile alacak ve borçlarının mirasçılarına geçmesine denir.

28- ŞUFA HAKKI: Hissedarlar arasında birinin üçüncü şahıslara satışında yürürlüğe girme hakkına denir.

29- ŞERH: Tapu kütüğüne geçici mahiyette olmak bazı şahsi hakların kaydedilmesine denir.

30- İPOTEK: Alacaktan kalan kısmı için konan şerhe denir.

31- HACİZ : İhtilaflı işlerden doğan pürüzün çözümü için konulan şerhe denir.

32- TEDBİR: Emlak ile olan ihtilafın ve alacaktan doğan ihtilafın çözümü için konan şerhe denir.

33- İZALE-İ ŞUYU: hissedarlar arasında paylaşılmayan emlakın mahkeme yoluyla satışına isteme şekline denir.

34- İNTİFA HAKKI: Emlakın iradından faydalanma hakkına denir.

35- KURU MÜLKİYETİ: Emlakta hak sahibi olup tasarruf sağlamayan intifa hakkı ile hareket edebilen terime denir.

36- İRTİFAK HAKKI: İki emlaktan diğerine geçiş hakkı tesisine denir.

37- KİRALAMA İŞLEMİ: Taraflarca belirli zaman ve şartlarda anlaşarak sözleşme altına alınan kullanım şekline denir.

38- EMLAK BEYANI : Şahıs, kurum ve kuruşlarca sahibi olduklarını ispatlayarak bulundukları bölgedeki bağlı oldukları belediyelere makbuz karşılığı verilen belgeye denir.

39- VERASET BEYANI :Varislerin mahkeme kanalı ile kendilerini ispatlamaları neticesinde menkul ve gayri menkullerini kendi adlarına veya müşterek olarak ilgili daireye beyanda bulunmalarına denir.

40- 376.DİLEKÇE : Vergiden doğan cezaların azaltılması için ilgili daireye verilen yazıya denir.

41- TAPU VE KADASTROL MÜDÜRLÜKLERİ : Akitli ve akitsiz işlemleri ile arazi, arsa ve binalar üzerinde yapılan değişikleri işleyen, kayda geçen, bunların sicilini tutan devlet dairelerine denir.

Gayrimenkul Danışmanı Nasıl Seçilir? (Ofis sahiplerine)

Gayrimenkul Danışmanı Nasıl Seçilir? (Ofis sahiplerine)

Konumuz her ne kadar “gayrimenkul” olsa da, bilindiği gibi asıl zaman harcayıp emek verdiğimiz unsur 
insanlardır. 

Descartes diyor ki “İnsana dair hiçbir şey bana yabancı değildir” 
Yani biz emlak ofisi sahiplerine ve gayrimenkul danışmanlarına diyor ki;

 işiniz çok zor… 

Eğer konumuz gerçek anlamda gayrimenkul olsa idi mesleğimiz çok daha kolay olacaktı. Teknik ve 
hukuksal bilgileri edinmek işimizde başarılı olmamız için yeterli olacaktı. Belki de fark yaratacak 
gayrimenkul danışmanlarını harita mühendislerinden, tapu ve kadastrocuların arasından kolayca 
seçebilecektik. Ancak asıl konumuz “insan” olunca işimiz zorlaşıyor. Danışman adaylarının birkaç yıl 
sonrasını görebilmemiz gerekiyor. Çünkü aradığımız adaylarda eğitimle kazandırılamayacak bazı 
kişisel beceri ve özelliklerin bulunması gerekiyor. 

Ayrıca danışman adayı seçimlerinin üzerimize yüklediği ağır sorumlulukları var. İstatistiksel olarak 
kurumsal emlak firmalarının sistemlerinde başarı sağlayabilen danışmanların oranı %5. Aramıza 
katılıp da başarısız olacağını düşünerek kurumsal yapıdan ayrılmak isteyen danışmanlar çoğunlukla 1 
yılı geride bırakmış olmaktalar. Bu durumda sağlıklı yapılan danışman adayı seçimlerinde ofisimizin 
maddi ve manevi kayıplarının dışında pek çok insanın umut peşinde boşa geçireceği yılları da 
kurtulacaktır. 

Her şeyden önce, fark yaratacak danışmanların özellikle kurum formatında, prezantabl ve etik kurallara 
göre hareket eden danışmanlar olması gerekiyor. Zira kurumun gereklerini harfiyen uygulayan 
danışmanlarımızın, kurumsal yapı ve kuralları sorgulayarak, yeteri kadar uygulamayanlara göre 
kıyaslanamayacak ölçüde başarılı olduklarını görmekteyiz. 

Kurumun öngördüğü çalışma sistemini yeteri kadar uygulamadığı halde başarı kaydeden istisnalar 
olsa bile bizler için örnek teşkil edemezler. Çünkü istisnaların kaideyi bozmayacağını biliyoruz. 

Gayrimenkullerin nicelik ve niteliklerini seçme şansımız vardır. Ancak onların sahiplerini veya onları 
satın alacakları bilemeyiz. Karşımıza çıkacak kişinin sosyo-kültürel yapısını, karakter özelliklerini, 
yaşam alışkanlıklarını seçemeyiz. 

Müşteriye göre gayrimenkul danışmanı bulmak gibi bir lüksümüz de olmadığına göre, gayrimenkul 
danışmanlarının her kesimden, her meslek ve yaş grubundan kişiyle rahatlıkla iletişim kurabilmesini 
isteriz. Çünkü ikna başarısı için ilk koşulun karşımızdaki insanı tam olarak anlayabilmek ve kendimizi 
onun yerine koyabilmek olduğunu biliyoruz. 

İşte bu nedenle başarılı gayrimenkul danışmanlarının profillerini incelediğimizde genellikle çok yönlü 
olduklarını görüyoruz. 

Aday seçimlerimizi sağlıklı ve pratik olarak yapabilmemiz adına fark yaratacak danışmanların hangi 
özelliklerde olması gerektiğini ve bu özelliklerinin nasıl anlaşılacağını bazı somut göstergelere 
dayamamız gerekmektedir. Aşağıda oluşturmaya çalıştığımız bu göstergelerin birkaçını üzerinde 
taşıyan danışman adayı dikkate alınmalıdır. 

Sektörümüzde başarı sağlayan danışmanların yaş ortalamalarının istatistiksel verilere göre 30 ve üzeri 
olduğu görülmektedir. Bu durum belirli bir yaşam tecrübesinin gerekliliğinden kaynaklanmaktadır. 
Yaşamışlığın görünüme yansıması, güven verici, olgun, prezantabl görünüm arzu edilen özelliklerden 
başında gelmektedir. Birkaç meslek değiştirmiş, ancak her çalıştığı meslekte başarı kaydetmiş olan 
adaylar dikkate alınmalıdır. 

Fark yaratacak danışmanın hobileri vardır. Bu hobiler zaman zaman sıra dışı olabilir. Geçmişinde ya 
da halen birkaç derneğe veya kulübe üyeliği vardır. 

Otokontrol sağlayan, pasif stres ve panik içeren dağcılık, tüplü dalış ve avcılık gibi bireysel sporlarla 

yapmıştır, ya da yapmaktadır.

Bu sporlar bireysel gelişimi olumlu yönde etkiler. Stresle başa çıkma becerisi sağlar. 

Fark yaratacak danışman meraklıdır. Araştırma yapmayı sever. Soru sormaktan çekinmez. Okumayı 
sever, belgesel ve haber kanallarını izliyor olması önemli bir göstergedir. 

Fark yaratacak danışman düşünmeyi sever. Bulmaca ve zeka problemleri çözmekten hoşlanır. Briç ve 
satranç gibi oyunlar oynar. 

Fark yaratacak danışman teknolojiyi takip eder. 
Özellikle iletişim teknolojisi onun için hayatın parçası olmuştur. Evinde mutlaka internet erişimi vardır. 
Cep telefonunun internet erişim özelliğini kullanmaktadır. 

Fark yaratacak danışman entelektüeldir. 
Her konuda söyleyecek bir çift sözü vardır. Onun bilgi derinliğini anlayabilmek için farklı konularda 
sohbetler edilmelidir. 

Fark yaratacak danışman mücadelecidir. 
Karşılaştığı sorunlarla savaşmayı mı, kaçmayı mı tercih ettiği sorgulanmalıdır. Bunun için yaşamında 
karşılaştığı sorunlar ve sıkıntılardan bahsetmesi istenebilir. Geçirdiği zorluklar karşısında nasıl bir 
tutum sergilediği önemlidir. 

Yapılan görüşmelerde danışman adayları sorulara ne kadar olumlu yanıtlar verirse versin asla hemen 
karar verilmemelidir. Karşılıklı diyalogun yanı sıra yaşama dair bir şeyleri de paylaşmak gerekir. 
Örneğin onun kullandığı araçla yemeye gidilebilir. İnsan, trafikte ve yemekte kendisine dair pek çok 
ipuçları verir. Mümkünse ailesi ve arkadaşları ile de tanışılmalıdır. 
 

Aday seçimi, sıradan bir işe alma değildir. Aday seçimi, kişilerin karakterlerini ve yaşam birikimlerini 
mesleğe dönüştürme sanatıdır. Danışman adayının göstereceği performans elbette önemlidir ancak 
aday, gerekli beceri ve özelliklere sahip değilse ne kadar çaba gösterirse göstersin başarılı 
olamayacaktır. Başarısız olacağı aşikar bir danışman adayının "belki değişir", "çalışırsa belki olur" gibi 
beklentilerle kuruma davet edilmesi hiç kimseye yarar sağlamaz. Böyle bir riskin sorumluluğunu hem 
ofisimiz hem de danışman adayı için hissetmeliyiz. 

Yapacağımız seçimin sonucunda aday, ya başarılı bir gayrimenkul danışmanı olacak ya da 
yaşamından birkaç yılı boşa harcayacaktır. Bu nedenle aday seçimlerinden dikkat ve zaman 
esirgenmemelidir. 

Fark yaratacak gayrimenkul danışmanları için fark yaratacak seçim becerileri gereklidir. 

Gayrimenkul Danışmanı Olmak Ya da Olmamak?

Gayrimenkul Danışmanı Olmak Ya da Olmamak?
Bir piyanist, bir ressam ya da bir fabrikatör değilseniz,
is hayatınızdan beklentiniz öncelikli olarak para kazanmak ise

MED/MAX ’ de GAYRİMENKUL DANIŞMANI OLMAK

TAM SİZE GÖRE DEMEKTİR!

MED/MAX Türkiye’de gayrimenkul sektörünün lider kuruluşudur.

Herkes “büyüyen ve güçlü bir şeylerin”
parçası olmak ister, öyle değil mi?

MED/MAX’liler olarak hepimizin eğitimi ve geçmiş tecrübeleri farklıdır. 

Çok büyük bir bölümümüz gayrimenkul ile ilgili
olmayan sektörlerden ortak bir hedefle “para kazanmak” için bu sistemin çatısı altında buluşmuş profesyoneller olarak çalışmaktayız.

Her gelişen ülkedeki sektörel kurumsallaşma evrimlerinin doğal bir uzantısı olarak,
ülkemizde de artık emlakçılık yerini profesyonel yatırım danışmanlarına bırakıyor. Müşteriler daha iyi hizmet ve daha çok bilgi arıyor.

Hızla gelişen bu dev iş gücünde erken yola çıkan kazanıyor çünkü hala arz-talep orantısında eğitimli danışmanlar yetersiz kalıyor.

Bu fırsat birçoğumuza yüksek iş gücü potansiyeli olarak geri dönüyor.
Eğer hayatınızda “artık kendi hayatımı kendim yönetmek istiyorum” ve “artık başka birilerinin uygun gördüğü maaşla; değil kendi performansımla belirlediğim kazançla yaşamak istiyorum” dediğiniz bir noktadaysanız, gelin size bu isteklerinizi nasıl gerçekleştire bilirsiniz anlatalım.
1 saatlik bir “bilgilendirme görüşmesi” nin ardından siz karar verin hayatınıza nasıl yön vereceğinize… eğer el sıkışırsak ertesi gün iş başı yapabilirsiniz!
Burada böyle bir kervan var, birileri yan binanızda şuan bir daire satmakta, arka sokağınızda yeni yapılmakta olan inşaat alanına bir satış ofisi kurmakta, başka bir danışman ise yeni evli çifte ilk evlerinin kira kontratını yapmakta, bir diğeri farklı bir bir bölgede ’da dev bir fabrika satmakta…

Daha ne oturuyorsunuz! Hadi bizi arayın, bize katılmak için nerden başlayacağız onu planlayalım! Randevu için bizi arayınız 0 212 433 12 92, 0 507 681 14 82 6 386 82 82

ya da e mail atınız info@medmax.com.tr

www.medmax.com.tr

Gayrimenkul Danışmanınızı Seçerken Nelere Dikkat Etmelisiniz ?

Gayrimenkul Danışmanınızı Seçerken 

Nelere Dikkat Etmelisiniz ?

Mülkünüzü satma / kiralama ya da yeni bir mülk edinme süreci, hayatınızda vereceğiniz en önemli kararlardan biri olabilir…

Bu kararı verirken, güvenilir ve tecrübeli bir gayrimenkul danışmanının sizi temsil etmesinin, çok büyük kolaylık ve zaman/para tasarrufu sağlayacağından emin olabilirsiniz.

Gayrimenkul danışmanınızı seçerken dikkat etmeniz gereken önemli noktalar:

Gayrimenkul danışmanınız uzman, tecrübeli ve güvenilir mi?

Bağlı olduğu gayrimenkul danışmanlık firması güvenilir, tanınmış ve kurumsal bir firma mı?

Gayrimenkul danışmanınız emlak alım-satım-kiralama konusunda yeterince eğitimli ve donanımlı mı?

Gayrimenkul danışmanlık firması güncel pazarlama stratejilerini ve teknolojilerini kullanıyor mu?

Gayrimenkul danışmanınız mülkünüzün bulunduğu alanda uzmanlık sahibi mi?

Gayrimenkul danışmanınız mülkünüz için sizin beklentileriniz doğrultusunda nitelikli alıcı/satıcılara ulaşabilecek mi?

Gayrimenkul danışmanınız, gayrimenkulünüz ile ilgili tüm çalışmaları size doğru, güncel ve düzenli olarak rapor edebilecek mi?

Gayrimenkul danışmanınız size uygun müşteriye ulaştığında, alım/satım aşamalarının tamamlanmasına kadar geçen -kapora- sözleşme-kredi kullanımı-tapu işlemleri gibi süreçlerde yanınızda olacak mı?

Eğer bu sorularınıza olumsuz veya kaçamak cevaplar alırsanız, başka bir gayrimenkul danışmanı arayışına girmeniz akıllıca olacaktır.

Gayrimenkulünüzü pazarlayacak doğru danışmanı bulmak sizin için de önemliyse, uzmanlığımızdan faydalanmak için bizi arayabilirsiniz.

Gayrimenkul pazarlama planı

Gayrimenkul pazarlama planı

Gayrimenkul pazarlama planı hazırlamanız gelirlerinizi önemli ölçüde arttırır. Pazarlama planı oluşturma, sizi potansiyel müşterilere, en az maliyetli ve en kolay yoldan ulaştırmasını sağlar. Pazarlama planı oluşturmak kritik faktörlere  odaklanmanıza yardımcı olacaktır.

Gayrimenkul pazarlama planını hazırlarken yöneticiler için bir görev listesi oluşturun. Firmanızın ticari veya konut alanlarına odaklanmasını sağlayacak kısa bir yol haritası hazırlayın. Bölgenizdeki konut pazarından pay almayı düşündüğünüz oranları belirleyerek, işletmeniz için fiziksel bir konum sağlayın.

Yönetim ekibinizi tanımlayın. Yönetim ekibinizin isimlerini ve görevlerini listeleyin. Müteahhitler ve gayrimenkul danışmanları için ayrı bir listeleme yapın.

Diğer gayrimenkul firmalarını inceleyin. Hizmetler, fiyatlar ve bölgedeki diğer gayrimenkul sağlayıcıları tarafından sunulan oranları analiz edin.

Müşterilerinize, en kısa sürede düşük faizli kredi sağlamak için gereken süreyi tanımlayın.

Her rakip firma için isim, yöneticiler, iş adresi ve web sayfalarını listeleyin.

Hedef kitlenizdeki müşteri türlerini not edin. Ticari gayrimenkul pazarlama planı oluşturmak isterseniz, bölgenizdeki sanayi alanlarını ve işlek caddeleri değerlendirin.

Müşterileri tanımlayın. Mevcut ve potansiyel müşteri tabanı ile hedeflediğiniz pazarın ne kadar büyük olduğunu açıklayın. 

Örneğin yaş, cinsiyet, medeni durum ve hedef pazarınızın gelir düzeyi gibi özellikleri araştırın.

Konut ve ticari gayrimenkul pazarında, satın alma ve kiralama oranlarını tanımlayın.

Potansiyel müşterilerinizin yaşadığı, eğlence, yeme-içme ve sosyal alanlara gidin. Hedef kitleniz hakkında önemli bilgileri öğrenmeniz

gerektiğini unutmayın. Potansiyel müşterilerinizi iyi tanımak demek, gayrimenkul satış şansınızı güçlü oranda arttırır.

Firmanızın yer alacağı reklam mecralarını tanımlayın. Örneğin, emlak haberleri yayıncılığı yapan web siteleri, emlak dergileri gibi süreli yayınlardan aylık reklamlar alınabilir.

Haftalık basın bültenleri oluşturun. Emlak bültenlerinizi internet ve emlak medyasındaki kurumlara gönderin. Çevrimdışı el ilanları, kataloglar ve hedefli çevrimiçi toplu mail, sosyal medya kampanyaları oluşturun. İnternet yoluyla pazarlamaya ağırlık verin.

Etkili bir bütçe oluşturun.